张家鹏

中国著名商业地产专家

张家鹏是资深商业人，“商业地产互联网+”实践者。先后创建了RET睿意德、乐铺、云猫智管等轻资产运营与互联网品牌，并投资亚益文化、中商数据等行业新锐力量助推行业变革。

张家鹏简介

张家鹏出生于1977年2月，曾就读北京大学哲学系，之后获新加坡南洋理工大学工商管理硕士学位，

2013年10月起就读长江商学院EMBA课程。现任RET睿意德房地产咨询机构执行董事，中国商业地产圆桌会秘书长。

张家鹏现任《福布斯中文网》、《财经网》、《地产》、《中国经营报》等房地产主流媒体特邀专栏作家。

并在清华大学、英国皇家房屋经理人学会、亚太商业不动产学院等机构担任讲师。

发表文章

曾发表著名文章：

有多少“鬼城”被误读？

谁杀死了百货业？

沈阳，泡沫之下是否还有啤酒？

与100位创业者的对话,等受到广泛关注。

人物履历

1996年，张家鹏创办嘉朋体育。

在参与创办RET睿意德之前的2002年起，他曾于DTZ戴德梁行有过10年的不凡经历，为公司在中国的新业务发展做出贡献，从市场顾问做起，之后历任高级经理、助理董事、华北区董事，被快速擢升至DTZ戴德梁行中国区董事，时为公司最年轻的高阶主管。

2012年，创办RET睿意德，

2015年，进入互联网投资，张家鹏创办控股云猫智管、乐铺、中商数据等企业

2016年1月，张家鹏率乐铺完成数千万人民币的PreA轮融资，领投人是经纬中国。

2017年2月，张家鹏乐铺获A轮及A+轮融资数千万美元。

2018年，国内地产百强名单中，有80%是睿意德的合作伙伴。

代表作品

《商业地产真相》

与张家鹏面对面，发现他是一个记者们会喜欢的那种受访者：逻辑清晰，回答有料，佐证明朗。张家鹏曾经是行业畅销书的作者。

《商业地产：不一样的思维与答案》

而记者采访他的时候，他的新书正在热销，他在书的序言中写道：“看不见的东西最重要”，采访中他说“如果人这个世界的尺度，那么尊重人就是最重要的事”，他的话让人受用不已。

《商业地产案例课》

出版图书

媒体评价

张家鹏谈的最多的是商业地产，而不是公司，他只是希望未来RET睿意德能成为一家由华人掌舵的国际地产顾问公司，他说这是RET睿意德人共同的梦。

商业地产观点

1、商业是一个反向的市场，在中国存在一个“外行做给内行看”的现象

品牌商家历史年限越长，对事物的认知度就越高，以至于对选址的要求更苛刻。多品牌都有自己专业的选址开店标准，如果物业配对不合适，契合度就很难。

2、真正招商是要走窄众路线

商业项目的租售被争执了很久，多数人会拿通行标准做定义，但中国市场租金和售价之间的比值背离得太远。新光天地项目如果说它是成功的，最根本的一点就是团队，细分的话还包括时机，以及在推广和执行策略上做得得体。大家一提到购物中心，首先都会想到有哪些品牌，然而，未来的购物中心，它的空间（场所感）一定更重要。在招商时，你会看见很多项目，有在打大众媒体的广告，可能是想卖商铺的，实际上，真正招商是要走窄众路线的。

3、房企从住宅转做商业心态像从老板到小二

中国购物中心在快速发展过程中应该是有不少问题的，也有很多发展是受到了前一波的激励，比较冲动地进入到了这个行业，但最后发现可能和自己想象的不一样：

（1）主观趋高的情结。开发商大多会觉得他进入商业地产，就说明他是成功的，他在这个行业里要做到最好，但实际上永远是，你站在这个行业想另一个行业，都容易把另一个行业想得简单，因为你不知道里面的细节。实际上地产和商业地产是两个行业，商业地产更偏商业特质，进入之后他会觉得自己拿了一块很好的地，要做最高端的定位，再加上自己在那个城市里，这些决策人，我们都说是金字塔尖的人群，他觉得城市里应该有高端的东西，人们都有高端消费的需求，这样一个主观趋高的情结就造成了一个问题。

（2）对商业地产产品规划不够重视。做招商，首先你要了解你的目标客户需求的是什么条件，你做市场营销，从产品主义上升到市场营销，最根本就是要了解你的目标客户，但我们看到不少开发商仍然是站在一个商场想他那个项目，然后匆忙建起来，再去对目标品牌，结果发现它的种种构思和品牌想要的不一样，而且品牌之间的需求又是千差万别的，这就造成在中国很多项目处在好的位置，但是是不可用的产品，招商可实现性不强，这是很大的问题。

（3）最大的问题还是心态。心态的最根本在于，大量开发商是从住宅转向商业地产的，这两个市场截然不同，甚至有点水火不容，为什么呢？第一，住宅市场一直是卖方市场，买房子是要走后门、批条子的，但你进入到一个商业市场，是一个非常不平衡的买方市场。

4、物业返租是开发商不得已的选择

物业返租是开发商不得以的选择，是国情下的不得以的选择。

（1）开发商返租是因为需要快钱，资金回流。至于开发商做商业地产，从客观规律来说最好是只租不售。但是开发商做开发是一盘生意，冯仑说了一句话叫“保命事大，失节事小”，开发商得先保住命。但说到开发商自己持有的问题，没有能力怎么持有?返租是一个不得以的选择，谁都懂，开发商必须得先保证安全，或者保证公司的持续发展。

（2）一个国情的选择，中国的租金跟售价之间的比值太悬殊，二线城市的商铺可能租三块钱不到，一平米能卖五万块，你从静态看，几十年的租金才能折成一个当下售价的单价，开发商为什么持有?还要担未来运营的风险，还要操那么多心。所以市场有这个基础，然后开发商是这个阶段，那香港当年也卖，香港当年在中环的环球广场，全是菲佣聚集的地方，那也是因为鸿基把它卖散了，全是小店小铺换钱的，人们搞杂货的，那就在中环，都有这个阶段，开发商必须先保命，如果从开发商本身来看，就是这么一个应景的事，但从客观来看，不是最后的选择。

5、看不见的东西最重要

在人们通常内在意识中，都认为可见的东西才是实在的，不可见的都是虚无，不及实在来的重要。但实际我们稍加思考便会理解，世界上似乎都是由看不见的“虚无”在主宰着可见的“实在”。比如，我们的躯体可见，但是在受看不见的思想指挥；我们的行为可见，是在受着看不见的文化在约束；又比如计算机的硬件可见，是受看不见的软件程序在控制，如果没有这些软件存在，硬件就与一堆废金属无异。

在中国商业地产行业，正是人们过于看重“看得见”的，忽略“看不见”的，才造成了供需结构错位下的大量物业空置。

定位属于商业地产中看不见的东西，而看得见的是物业硬件、招商行为等，现实的状况是，诸多投资商都跨过或缩减“看不见”的工作而急于展开“看得见”的工作。而若是没有将定位理清楚，没有想明白项目是面向的是哪类的品牌与消费者，又怎么能够确立建筑风格与内部空间的划分？又怎么能够让品牌相信项目的前景而愿意入驻？并且在商业地产供应过量，品牌方强势的现状下，项目的细微瑕疵都可能被放大，若在项目运作前没有思考清楚目标客户与消费者的习惯与偏好的话，将会对随后的招商及经营埋下不利隐患。

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