徐家汇中心

上海徐家汇商圈的核心项目

徐家汇中心（虹桥路地块）处于上海市徐家汇商圈的核心地带，总建筑面积约80万平方米,包括已落成的高220米的T1塔楼和建设中的高370米的T2塔楼等2栋超高层办公楼，以及1座高层酒店、7层商业裙房和6层地下室。

历史沿革

2022年12月20日，徐家汇中心（虹桥路地块）工程建设不断加快。其中，未来的“浦西第一高楼”——高370米的T2塔楼核心筒封顶。

2023年1月，徐家汇中心T2塔楼核心筒实现封顶目标。

规划设计

整个“徐家汇中心”规划以办公楼为主，项目建筑布局以地块综合体的形式为主， 1号、2号、3号地块是项目的核心，将会建造三栋超高层建筑，高度分别是380米、180米和130米。其中，高度380米的A楼将成为浦西第一高楼。该项目的商务办公为33万平方米；公寓式酒店约3万平方米；酒店为8.3万平方米；商业餐饮为12.4万平方米；文化设施为2.4万平方米。建筑底部以商业和SOHO 酒店式公寓为主，中部以办公为主，建筑上部主要以五星级酒店为主。

地下主要以商业和停车为主，设置停车位2900个，并结合轨交9号线和11号线，打造交通枢纽中心。此外，一条非付费区通道将与港汇恒隆广场地下商场连接，引入一号线的人流。同港汇恒隆广场一样，“徐家汇中心”也将采取商业项目先期开发的模式，一期开发项目包括大型高档商场和一栋130米高的办公大楼。

繁盛商圈

高档商场

按照规划，“徐家汇中心”将成为一站式国际时尚商圈。商业定位与现有的徐家汇商业进行差异化竞争，其中零售商业的规模控制在6万平米左右，餐饮娱乐的规模控制在4万平米左右，将目的性消费作为商业的主要对象，并以体验式消费和时尚性消费作为商业的核心，同时考虑放置2万平米左右的高档商业街，提升徐家汇商圈的整体档次。此外，项目还计划引入SONY、APPLE中心，迪斯尼体验及营销中心和SMG 影视中心，打造地区性文化创意产业区。

办公楼宇

办公楼将占到总开发量的50%以上，通过高标准的硬件和软件环境，以及大尺度的空间分隔和高使用率，吸引国际、国内大型企业总部的入驻。此外，还将面向全市高端客户，吸引包括金融保险、科技研发等现代服务业。项目主塔楼和各副塔楼都将定位在国际甲级写字楼，满足世界500强企业的入驻标准。

五星级酒店

作为商务氛围营造的亮点，五星级酒店的房间数达400～500间，总面积5万～6万平方米，辅以完善的酒店配套服务。标准五星级酒店的建成，不但将弥补徐家汇区域缺乏高星级酒店的弱点，而且也与办公楼互动，提高区域的商务质量。酒店将主要面向国际商务市场，并以该市场为主要业务来源。

公寓式酒店

作为整体的一部分，公寓式酒店是办公、酒店的配套设施，同时也分享商业及便利设施，规模在2万～4万平方米。以A级公寓式酒店作为标准，由国际知名品牌管理集团管理，以中等房型为主，配套软服务，以中长期的高档商务客户为主要目标对象，满足单身外籍人士的居住需求。

建设背景

徐家汇是与南京东路、淮海中路、四川北路等并称的上海十大商业中心之一，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇恒隆广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街：衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街，形成融购、赏、食、游为一体的综合商业布局，百货、餐饮、娱乐、文化已成为商业中心的主力业态，每年社会消费品零售总额达到70多亿元。

作为上海四个城市副中心之一，徐家汇是最为成熟完善的一个，但是在发展中却逐渐显现出一些“先发劣势”。在商业发展方面，徐家汇与其他高速崛起的商圈竞争惨烈，其时尚影响力日渐式微，商业业态老化，商圈内同质化竞争严重，购物舒适性不高，且商业活动限于华山路虹桥路交叉口，没有形成辐射型商业圈。在向现代服务业聚集区发展的过程中，由于缺少高档商务楼和配套星级商务酒店，因此也显得步伐缓慢。

交通问题日益紧迫。虽然路网四通八达，但交通拥挤现象非常严重，中心区域人流车流混杂。在3.3平方公里的区域里，集中了1000多个商业网点，圈内日人流量达100万，高峰时期甚至有120万，车流量则有20万。作为公众活动场所，公共开放空间也显得越来越拥挤，而原有的上海轨道交通1号线的地下空间也已经陈旧。城市建设的飞速发展需要对徐家汇商圈的地域和功能进行拓展，徐家汇二次开发已被提上了议事日程。

上实城开退出

2013年5月19日，上海实业城市开发集团有限公司公告宣布，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将原指定用作发展徐家汇中心的现存地盘，调整为4宗位于上海滨江、临近上海世博中心的土地。

据介绍，徐家汇中心项目占地约3.53万平方米，换地之后，新地盘总面积合共约8.32万平方米，被规划为混合用途，可发展为多种商业物业。与此同时，上实城开毋须就土地调整支付土地出让金或任何其他款项。

公告同时披露，上实城开是2011年通过收购银冠有限公司而拥有该幅地块。据了解，银冠公司透过其拥有60%权益的附属公司--上海寰宇城市投资发展有限公司，持有(其中包括)徐家汇中心项目的土地使用权。

不过，截至公告日期，上述地块仍为空地，上海寰宇仍未进行任何建筑或发展工程。

上实城开将徐家汇中心迟迟未动工归咎于地铁开发和城市规划的问题。

“徐家汇中心那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久。而且我们只拥有该规划项目下6幅土地中的其中1幅，因此未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人如此坦言。

同时，他指出，此次恰逢良机可以换成滨江的地块，公司颇感满意。

据介绍，若按独立专业估值师进行的初步指示性估值，新地块市值预期也将高于徐家汇中心项目所在地块的市值。据悉，截止至2011年7月31日，徐家汇中心项目地块市值已达人民币42.45亿元。

穆迪投资者服务公司亦于同日表示，上实城开此次土地交换具有正面信用影响。

该机构认为，在城市规划的变化下，上实城开未能展开任何开发工程，因此延长了其资产周转期。

不过，对于此次换地，上海业内人士则普遍持不同的看法。

“项目迟迟未动工不会是技术上的问题，更多的是多方面利益关系是否处理妥当。很明显，对于徐家汇中心，开发商要去做的决心就不坚定，信心不足，目标也不明确。”上海资深业内人士表示，徐家汇中心需要巨额的资金投入，而且建成之后也必然会是持有型物业，对于上实城开这类规模的公司来说，的确具有较大的开发压力以及操作难度。

此外，该人士还进一步认为，上实城开这次实际上是无奈退出。

“吃不下，所以无奈地做出退让的动作。”该业内人士认为，滨江地块再好，也只能说是发展前景好，对于上实城开而言开发难度较小，可供出售，实现资金较快回笼。但与徐家汇中心是没有可比性的，徐家汇中心属于徐家汇城市副中心区域，建成后无疑会成为新地标，承载着更多的城市功能。

历程

徐家汇中心沉浮17载

值得一提的是，产权问题或许也是此次上实城开愿意接受换地的另一必要因素。

“徐家汇中心所在地块是50年产权，但是该地块早在1996年就批下来了，而滨江地块则是全新地块，产权是完完整整的50年。”上实城开相关负责人如此表示。

从1996年到2013年，上海无疑经历了令人为之震惊的变化，但徐家汇中心所在地块却在17年之后仍然空白一片，其多舛的命运也并未随着时间的流逝而淡漠。

显然，人们并未忘却这块曾经轰动一时的徐家汇88号地块。

据了解，这幅位于徐家汇心脏地带的黄金宝地，最初曾是弘基休闲广场的所在地块，亦是徐家汇中心地块中的一部分，也就是上文提及的6幅地块的其中之一。

由于该地块位于徐家汇区核心地带，又曾被称为“上海市面积最大、最后一块黄金地块、地王”。

早在1995年10月，韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇，计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，原计划主楼高92层，号称浦西第一高楼。

彼时，韩国大宇以9000万美元代价拥有项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。然而后来，因为亚洲金融危机，大宇没有能力继续开发。