收益法

房地产评估中常用的方法

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

定义

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。

公式

净收益每年不变收益为有限年期的公式

V：房地产价格

a：房地产年净收益

r：折现率

n：剩余收益年期

价值理解

社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用。

在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。

由于西方发达国家市场经济发展历史很长，市场发育比较成熟和完善，人们对于市场经济中企业价值的理解和观念明显区别于计划经济体制影响下的中国大多数人。在市场资产交易中，任何投资者的目的非常明确，即投资是为了收益，某项资产交易能否成功以及成交价格的高低就取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低，而不是取决于购建被交易资产的成本。对于一个企业来讲，虽然一个企业是由固定资产、流动资产、无形资产及负债构成的，但相互之间绝不是孤立的、静止的，而是一个有机的整体，各种因素之间存在着相互依赖、相互影响的极其复杂的关系。一个运营中的企业，由于各种资产的交互作用及社会等外部环境的影响，其价值并不遵循1+1=2的数学规律。投资者在投资时虽然也注意固定资产、流动资产及负债状况，但是更为重视企业对整体资产的运营能力和运营潜力，例如企业的技术力量、产品的种类及技术水平、品牌的社会影响及市场占有份额、企业在行业中的地位、行业内技术发展状况及发展趋势等等，即除了关注有形资产外，更加关注能否通过无形资产效能的发挥而使有形资产高效运营，从而获得期望的收益，对于任何一项不能获得最低预期收益的资产，投资者是不会进行投资的。因此，一个企业在未来能否具有获利能力及获利能力的大小就成为其交易及交易价格的最基础条件。收益法正是以被评估资产未来收益能力作为价值评估的基础，因而在市场经济社会中容易被社会所接受。

在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为社会所接受。由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评估人员对收益法的应用。

行业现状

人才缺乏

缺少能够熟练运用收益法的高素质人才是制约收益法应用的关键

运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断，对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。这就要求评估人员要具有很高的业务素质，尤其要具有很强的综合分析问题和解决问题的能力。从国内情况看，资产评估行业在短短的十几年时间内得到了迅猛发展，根据国内有关部门统计报道，仅财政部批准的评估机构已超过3000家，注册评估师已超过20000人，从业人员近十万人，而这还只是评估行业中的一部分，再加上其它部委批准和管辖的各种各样的机构及人员，其数字着实令人吃惊、令人鼓舞。但是正是由于在短时间内迅速发展，现有评估人员基本都是通过考试从各行业中新近进入资产评估行业的，虽然这些人可能都是原来各个行业中的精英，对各自的行业比较精通或十分精通，但由于从事资产评估工作时间很短，缺乏广泛领域内知识的积累和资产评估工作的经验积累，因而绝大多数评估人员尚不具备将影响企业运营的各种因素进行有机的、科学合理的综合分析和判断的能力，或者说其执业能力还不能适应收益法对评估人员业务素质的要求。因此，评估师在评估实践中有意识的尽量避免采用收益法，从而影响了收益法的应用。

报告质量低

部分评估报告质量不高而受到社会的质疑，进一步影响了收益法的推广应用

评估报告质量不高主要表现在对企业、行业、政策及社会环境的影响缺乏分析、参数的确定依据不充分并严重脱离实际，程序简化，甚至编造数据，最终使评估结果严重偏离客观实际。造成评估报告质量不高的原因除了评估人员不具备运用收益法的能力，只是机械的套用书本上的公式，不恰当的使用假设代替调查分析，所取参数缺乏依据，最终导致评估结果偏离实际外，主要是外界干预、行业内部不正当竞争和少数评估师职业道德素质不高。

外界干预主要来自企业及政府主管部门。为了企业或地方的利益，企业或主管部门往往对评估结果有一定的要求，其中最为典型的是企业的上市评估。如果评估结果不能满足要求，通常就以更换评估机构相要挟。评估机构为了自身的经济利益就要求评估师放弃原则，迎合企业及部门的要求，因而评估中不是以调查和客观分析为基础，而是根据结果要求来设定参数，其结果必然偏离客观实际，由此受到社会的质疑。

不正当竞争主要表现在评估机构采取竞相压低收费、给回扣、满足委托方要求等手段来承揽评估项目。当收费额度低于项目评估所需合理成本后，评估人员就无法按照评估程序去进行必须的调查、资料收集及分析等基础工作，只好通过简化程序、利用假设或拍脑袋确定参数，从而既减少开支、有所收益，而且也满足了委托方的要求。公平、公正、科学合理、勤勉尽责是世界范围内所有评估人员所应遵循的最基本道德准则，不正当竞争就是以丧失上述职业道德为代价的。少数评估机构和评估人员之所以放弃基本道德准则去进行不正当竞争，其最根本原因是受经济利益的驱使。

信息来源少

信息来源的匮乏制约收益法的应用

及时、准确地掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础，因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。但是由于中国实行市场经济的时间较短，市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有限，一是信息发布渠道少，二是信息陈旧，许多行业主管部门的网页上基本没有可用的信息，行业协会及企业也很少发布信息，即使有，也往往是不全面、不及时、甚至受到人们的质疑。许多有用的信息只能通过报纸、电视、广播等新闻报道了解，而这些信息又往往是不连续的、支离破碎的，有时甚至是相互矛盾的。因此评估人员在收集所必须的材料方面面临很大的困难，必须花费大量的人力、财力和时间，从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。

总评

由于上述因素的共同影响，使收益法在国内的应用处在一个恶性循环的怪圈内，使一种本来最能反映企业价值的评估方法无法得到广泛的应用，这也反映了国内外评估人员业务素质和道德素质的差异。

虽然国内在收益法应用方面存在诸多问题，随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的转变、评估人员的业务素质和道德素质的不断提高，收益法将会为评估人员广泛应用，从而更好地与国际接轨。

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